Steigende Zimmerpreise reichen bei vielen Hotels nicht mehr aus, um die Kostenentwicklung aufzufangen. Zu diesem Ergebnis kommt der Select Hotel Operator Monitor 2026, für den 51 Betreibergesellschaften aus Deutschland, Österreich und der Schweiz befragt wurden.
83 Prozent der Betreiber haben 2026 Preissteigerungen geplant oder bereits umgesetzt. Gleichzeitig berichten 52 Prozent von sinkenden operativen Margen und 46 Prozent von rückläufigem operativem Cashflow. Die Studienautoren sehen darin ein Signal, dass Preissteigerungen allein keine stabile Ergebnisentwicklung mehr gewährleisten.
Der Sicherheitspuffer schrumpft
Im Mittelpunkt der Analyse steht der wirtschaftliche Sicherheitspuffer eines Hotels. Gemeint ist der Abstand zwischen operativem Cashflow und Break-Even. Je kleiner dieser Puffer ausfällt, desto schneller können Umsatzrückgänge oder weitere Kostensteigerungen die Ertragskraft eines Betriebs beeinträchtigen. Die Autoren kommen deshalb zu dem Schluss: "Nicht die Marge entscheidet, sondern der Sicherheitspuffer."
Die Pachtlaufzeit ist kein Risikoschutz
Auch lange Pachtverträge betrachtet die Studie kritisch. Zwar verfügen 74 Prozent der befragten Betreiber über Restlaufzeiten von mehr als zehn Jahren. Gleichzeitig erwarten 66 Prozent Pachterhöhungen oder haben diese bereits erhalten. Die Autoren halten fest: "Lange Pachtlaufzeiten schaffen keine Sicherheit." Entscheidend sei nicht die Vertragsdauer, sondern die Fähigkeit eines Hotels, die vereinbarte Pacht dauerhaft zu erwirtschaften.
Preismacht wird zum Erfolgsfaktor
Als weitere Herausforderung nennt die Studie die fehlende Pricing Power vieler Betriebe. Trotz Preiserhöhungen meldeten 26 von 50 Betreibern sinkende Margen. Die Autoren schreiben: "Die eigentliche Herausforderung besteht jedoch nicht darin, Preise zu erhöhen, sondern dauerhaft höhere Preise durchsetzen zu können."
Investitionen müssen Wirkung zeigen
Zugleich verschieben sich die Investitionsprioritäten. 86 Prozent der Betreiber nennen Ersatzinvestitionen als Schwerpunkt. Liquidität und Ergebnisdruck werden deutlich häufiger als Hemmnis genannt als hohe Zinsen. Für Eigentümer gewinne deshalb die wirtschaftliche Wirkung einer Investition an Bedeutung.
Betreiber, Eigentümer und Investoren müssen Hotelimmobilien künftig stärker nach ihrer Widerstandsfähigkeit und ihrem Cashflow bewerten als nach Marken, Vertragslaufzeiten oder einzelnen Investitionsmaßnahmen.