Betreiberqualität wird bei Hotelinvestments immer wichtiger
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erzielt laut dem Immobiliendienstleister Colliers im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von rund 625 Millionen Euro. Investoren achten bei Hotelverkäufen verstärkt auf die operative Leistungsfähigkeit, Kosteneffizienz und Markenstärke der Betreiber sowie auf flexible Konzepte wie Serviced Apartments.
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Die Qualität der Betreiber spielt bei Hoteltransaktionen eine wichtiger werdende Rolle
Der Immobiliendienstleister Savills beziffert das Transaktionsvolumen für denselben Zeitraum auf knapp 572 Millionen Euro. Die Differenz kommt wahrscheinlich von unterschiedlichen Abgrenzungen einzelner Nutzungsarten. Hotels in Mixed-Use-Objekten fallen etwa bei Savills in die Kategorie Mischobjekte.
Die Betreiber fallen bei der Bewertung stärker ins Gewicht
Die Risikobewertung und Preisfindung bei Hotelverkäufen hängen immer stärker von der inneren Stärke der Hotelgesellschaften ab. Investoren analysieren die Bonität, die Skalierbarkeit des Geschäftsmodells und die Effizienz der Kostenstrukturen genau. Betreiber mit starker digitaler Prozesslandschaft und bekannter Marke sind im aktuellen Marktumfeld im Vorteil.
Gleichzeitig befindet sich die Marktstruktur im Wandel. Auslaufende Verträge, Restrukturierungen und Betreiberwechsel öffnen den Markt für neue Akteure wie Brown Hotels oder Prism. Die anhaltende Konsolidierung stärkt vor allem Plattformen, die eine hohe Technologie- und Kostenkompetenz vorweisen können.
Große Hotelgruppen und White-Label-Betreiber bauen dabei ihre Marktposition aus. Sie punkten mit zentralisierten, digitalen Systemen und senken so die Betriebskosten pro Zimmer. Gleichzeitig drängen spezialisierte Tech-Plattformen mit personalfreien Konzepten in den Markt und verändern die klassischen Betreiberstrukturen.
Der Fokus auf die Betreiber hängt vermutlich auch mit der Insolvenz der Revo-Gruppe zusammen, von der rund 175 Hotels betroffen sind und die den Hotelmarkt noch immer stark beschäftigt.
Wandel der klassischen Pachtmodelle
Bei den Vertragskonstellationen gewinnen strukturierte Partnerschaften, Joint Ventures und Plattformmodelle massiv an Bedeutung. Diese Alternativen zur klassischen Festpacht erlauben es Investoren, sich operativ stärker einzubringen. Das Ziel dieser geteilten Verantwortung ist es, die Wertschöpfung der Immobilie aktiv und flexibel mitzugestalten.
Betriebskonzepte als Renditetreiber
Bei den Konzepten zeigen Extended-Stay-Produkte und Serviced Apartments die größte Dynamik. Angetrieben durch berufliche Mobilität und Wohnraummangel rückt dieses Segment in den Fokus des institutionellen Kapitals. Dass der Erfolg an der individuellen Betreiberkonstellation hängt, unterstreichen Großdeals wie der Verkauf eines Penta-Hotel-Portfolios für über 100 Millionen Euro oder des Luxusresorts Der Öschberghof.
Der Trend geht laut Andreas Ewald vom Dienstleister Colliers weg von Einzelobjekten: "Im Fokus stehen dabei nicht nur Einzelobjekte, sondern zunehmend Plattformen, Betreiberstrukturen und vertikal integrierte Investments, die Skalierung und operative Wertschöpfung ermöglichen."