Das Black F House mit 138 Einheiten eröffnete im Corona-Jahr 2020. Der Black F Tower, der 40 Studios und 14 Suiten umfängt, folgte im Oktober 2022. Mit den beiden Häusern setzt das Unternehmen auf einen "Hybrid zwischen Hotel und Wohnen". Die Apartments verfügen über eine Kitchenette und sind sowohl für kurze Aufenthalte als auch für mehrere Monate ausgelegt.
Zwei Häuser mit verschiedenen Zielgruppen
Die Schwerpunkte der beiden Häuser unterscheiden sich. Das Black F House setzt stärker auf Longstay. Seine kleineren Einheiten, zu denen auch Einzelzimmer gehören, sprechen vor allem Geschäftsreisende an. Mit seinen größeren Apartments und der hochwertigeren Ausstattung zieht der Black F Tower hingegen stärker Freizeitgäste an.
Kunden, die Firmenraten nutzen, machen laut Thoma heute rund 30 Prozent der Buchungen aus. Insgesamt schätzt er den Anteil der Geschäftsreisenden auf 50 bis 60 Prozent. In Zeiten von Homeoffice und Workation profitieren diese von der Flexibilität des Konzepts, so Unmüßig.
Mehr als die Hälfte der Buchungen kommt direkt
Mehr als die Hälfte aller Buchungen erhält Black F nach eigenen Angaben direkt. Dazu tragen die Firmenkunden bei, um die sich ein externer Vertriebsmitarbeiter kümmert und die fast immer direkt buchen. Auch Longstay-Gäste buchen häufig ohne Vermittler. Sie profitieren von niedrigeren Übernachtungspreisen. Möglich machen die Nachlässe unter anderem die nur wöchentliche Reinigung und eingesparte Vermittlungsprovisionen.
Zugleich werden die Aufenthalte kürzer. Im Black F House sank die durchschnittliche Aufenthaltsdauer laut Thoma von ursprünglich 14 auf rund sieben Tage. Im Tower liegt sie bei drei bis fünf Tagen. Kürzere Aufenthalte bringen höhere Übernachtungspreise, verursachen aber auch mehr Aufwand für Reservierungen, Reinigung und Wäsche.
Persönlicher Service trotz Digitalisierung
Zur Abgrenzung vom Wettbewerb setzt Black F neben digitalen Abläufen auf persönliche Ansprechpartner. Statt wie einige andere Serviced-Apartment-Anbieter auf vollautomatisierte Kundenbetreuung zu setzen, können Gäste unter der Woche mit einem Concierge vor Ort reden.
KI setzt das Unternehmen unter anderem bei der Preisgestaltung und der Rechnungsverarbeitung ein. Einen Chatbot auf der Homepage gibt es dagegen nicht. Zum KI-Einsatz sagt Thoma: „Da, wo es Sinn macht, aber auch nur, wenn es wirklich etwas bringt. […] Am Ende spreche oder schreibe ich immer noch lieber mit einem Menschen, gerade wenn es um eine Dienstleistung wie einen Hotelaufenthalt oder einen Serviced-Apartment-Aufenthalt geht, als mit einem Computer zu kommunizieren.“
Black F außerhalb des Schwarzwalds
Das bislang auf Freiburg beschränkte Konzept will Black F nun in weitere Städte übertragen. 2025 erwarb das Unternehmen das Hotel Exquisit in München. Aktuell befinde sich dieses mitten im Umbau und soll Ende 2027 bis Anfang 2028 als Black F eröffnen, erzählte Unmüßig im Gespräch mit Hotel vor9. Das Investitionsvolumen liege bei 23 Millionen Euro.
Darüber hinaus arbeitet das Unternehmen daran, nach Karlsruhe, Stuttgart und Heidelberg zu expandieren. In Köln hat sich Black F ebenfalls eine Immobilie angeschaut. Auch Basel und Zürich kommen als Standorte infrage. Konkrete Verhandlungen laufen laut Unmüßig über einen weiteren Standort in München und einen in Weil am Rhein.
Bei den bisherigen Projekten arbeitet Black F im Owner-Operator-Modell, teilweise im Zusammenschluss mit der Freiburger Immobilienprojektentwicklungsfirma Unmüßig. Dessen Chef ist Peter Unmüßig, der Vater der Black-F-Geschäftsführerin Annabell Unmüßig. Für weitere Standorte kommen auch klassische Pachtverträge mit externen Eigentümern infrage.
Der Name Black F steht für Black Forest, also den Schwarzwald. Trotz der geplanten Standorte außerhalb der Region soll er Programm bleiben. „Was wir mit dem Schwarzwald vermitteln wollen, ist deutsche Gastfreundschaft, badische Willkommenskultur, Gemütlichkeit. Das war der Ursprungsgedanke,“ erklärt Unmüßig.
Stella König