So nutzen Pächter Baumängel als Kündigungsgrund

Herr Ronstedt, innerhalb kurzer Zeit haben zwei Pächter die bestehenden Verträge mit dem Eigentümer wegen baulicher Mängel fristlos gekündigt. Hotel vor9 hatte berichtet. Zufall oder Muster?

Manfred Ronstedt: Leider ein Muster. Diese Fälle sind die jüngsten in einer fortlaufenden Kette von Pachtvertragskündigungen. Und es handelt sich hier keinesfalls um heruntergewirtschaftete Häuser. Beide Hotels hatten gute Bewertungen und ihre Eigentümer sind seriöse Immobilienprofis. Aber auch die Pächter werden sich diesen Schritt nicht leicht gemacht haben. Wenn ein Betreiber wie Dorint oder Halbersbacher ein laufendes Hotel schließt, hat er vorher seine "Hausaufgaben" gemacht.

Was verbindet diese Fälle aus bautechnischer Sicht?

Diese Immobilien wurden meist vor 1990 errichtet, als viele heutige Anforderungen an Sicherheit und Bautechnik noch nicht existierten. Ein typisches Beispiel sind Installationsschächte: Rohrleitungen und Elektrokabel wurden durch vertikale Schächte geführt und in die einzelnen Etagen verzweigt. Die nach damaliger Praxis vorgenommenen Abschottungen entsprechen nicht den heutigen brandschutztechnischen Standards. Wenn sie denn überhaupt existieren. Solche Schächte wirken im Brandfall wie Kamine und verbreiten Feuer und Rauch geschossübergreifend. Das ist ein Sicherheitsrisiko, eine Sanierung im laufenden Betrieb ist aber extrem aufwendig, ein Dilemma. Der Eigentümer kann sich aber nicht auf einen Bestandschutz berufen, wenn Leib und Leben gefährdet sind. Gibt es keinen Sachverständigen, der ihm für die Immobilie eine brandschutztechnische Unbedenklichkeit bescheinigt, dann hat er ein Problem.

Spielt es auch eine Rolle, in welchem Bundesland das Hotel steht?

Absolut. Wir haben sechzehn verschiedene Landesbauordnungen und Prüfverordnungen. Die Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege oder Nachrüstpflichten unterscheiden sich teilweise erheblich. Was in Nordrhein-Westfalen noch Bestandsschutz genießt, kann in Hamburg eine Nachrüstpflicht auslösen. Für Eigentümer mit einem Portfolio in mehreren Bundesländern ist das eine echte Herausforderung.

Ab welchem Punkt reichen Einzelmaßnahmen nicht mehr aus?

Wenn sich Mängel über Jahre aufgestaut haben, mit veralteten Elektroinstallationen, fehlenden Brandabschottungen, maroder Haustechnik, stößt die punktuelle Reparatur an ihre Grenzen. Dann muss man über eine Kernsanierung sprechen: Rückbau bis auf den Rohbau und Erneuerung von Grund auf. Das erfordert erhebliche Investitionen nicht nur in die Technik, sondern auch in die Erneuerung der Ausstattung bei gleichzeitigem Ertragsausfall über Monate oder Jahre. Das ist wirtschaftlich nur darstellbar, wenn das Hotel auch bezüglich Innenausbau und Einrichtung sowieso erneuerungsbedürftig ist.

Beide Eigentümer weisen die Vorwürfe zurück und halten die Kündigung für nicht gerechtfertigt. Wer trägt typischerweise die Verantwortung?

In vielen Pachtverträgen ist die Abgrenzung der Instandhaltungspflichten nicht eindeutig genug geregelt. Der Eigentümer ist für Dach und Fach zuständig, der Pächter für den Betrieb. Aber bei einem über dreißig Jahre alten Gebäude verschwimmen diese Grenzen. Wer ist für die Nachrüstung ungesicherter Kabelschächte verantwortlich? Wer entscheidet, wann die Schwelle zur Kernsanierung erreicht ist? Solche Grauzonen werden dann für den Eigentümer gefährlich, wenn das Verhältnis mit dem Betreiber ohnehin belastet ist.

Was raten Sie Eigentümern?

Erstens: Die Immobilie regelmäßig proaktiv auf Mängel untersuchen. Zweitens: Die pachtvertraglichen Zuständigkeiten genau kennen. Drittens: Einen ehrlichen Sanierungsfahrplan erstellen, der frühzeitig klärt, ob und wann eine Kernsanierung unumgänglich wird – geplant statt als Notmaßnahme nach einer Kündigung. Grundvoraussetzung für alles ist eine ordentliche Dokumentation des Bauzustandes.

Das klingt nach erheblichem Aufwand.

Die Kosten regelmäßiger Prüfungen stehen in keinem Verhältnis zu den Folgekosten einer Kündigung: Pachtausfall, Rechtsstreit, Leerstand und womöglich eine ungeplante Kernsanierung unter Zeitdruck. Wer diese Untersuchungen durchführt, darf nicht als unbequemer Überbringer schlechter Nachrichten gelten – sondern als Garant für ein störungsfreies Pachtverhältnis.

Müssen wir mit weiteren Fällen rechnen?

Davon ist auszugehen. Der Hotelbestand ist in erheblichem Umfang in den 1970er- und 1980er-Jahren entstanden. Viele Gebäude erreichen jetzt ein Alter, in dem eine Kernsanierung unausweichlich wird. Mein Appell: Eigentümer sollten jetzt handeln, bevor der Pächter es für sie tut – mit einer Kündigung.

Zur Person: Manfred Ronstedt ist Diplom-Ingenieur für Architektur und Bauingenieurwesen und Inhaber von Ronstedt Hotel Concepts. Er plant Hotels und berät Investoren, Eigentümer und Betreiber bei Entwicklung, Bau und Betrieb von Hotelimmobilien.

Das Gespräch führte Pascal Brückmann