Kapitaldienstdeckungsgrad gewinnt für Hotels an Bedeutung
Der Kapitaldienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio - DSCR), ist für Banken zu einer zentralen Kennzahl geworden. Sie zeigt bei Finanzierungen, ob Hotels ihre Zins- und Tilgungsverpflichtungen aus dem Betriebsergebnis bedienen können. Laut Kohl & Partner haben steigende Zinsen den DSCR vieler Betriebe zuletzt belastet, eine leichte Erholung setzte 2024 ein.
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Der Kapitaldienstdeckungsgrad gewinnt bei der Finanzierung über Banken an Bedeutung
Das Verhältnis von Schulden zu Umsatz oder GOP galt lange als Maßstab für die Kreditwürdigkeit von Hotels. Dieser Ansatz hat jedoch an Aussagekraft verloren. Banken orientieren sich heute stärker an der tatsächlichen Ertragskraft eines Betriebs und prüfen, ob die laufenden Finanzverpflichtungen gedeckt werden können.
Bedeutung des DSCR
Der Kapitaldienstdeckungsgrad, international als Debt Service Coverage Ratio bekannt, bildet genau diese Fähigkeit ab. Er zeigt, wie oft ein Hotel mit seinem EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) die anstehenden Zins- und Tilgungszahlungen leisten kann. Die Formel lautet:
DSCR = EBITDA / (Zinsen + Tilgung)
Ein Wert von 1,2 bedeutet, dass das Betriebsergebnis die Zahlungen 1,2-fach abdeckt. Je höher der DSCR, desto größer der Puffer gegen Schwankungen im Geschäftsverlauf. Ein niedriger Wert weist dagegen auf mögliche Liquiditätsengpässe hin.
Folgen steigender Zinsen
Der schnelle Zinsanstieg der vergangenen Jahre hat viele Häuser unter Druck gesetzt. Der Puffer zwischen Ertragskraft und Kapitaldienst schrumpfte, was die Liquidität gefährdete. Besonders 2022 und 2023 sank der DSCR deutlich. Auch wenn sich die Profitabilität vieler Betriebe zuletzt verbesserte, blieb der Wert unter dem Niveau vor den Zinssteigerungen.
Stabilisierung ab 2024
Im Jahr 2024 zeigte sich eine leichte Erholung. Das wirtschaftliche Umfeld stabilisierte sich, und die Profitabilität vieler Hotels nahm wieder zu. Dennoch bleibt der DSCR ein entscheidender Indikator für die Finanzierbarkeit von Investitionen und die langfristige Sicherung der Liquidität.
Konsequenzen für die Kreditvergabe
Banken stützen ihre Analysen zunehmend auf den DSCR. Ein hoher Wert verbessert die Kreditwürdigkeit und stärkt die Verhandlungsmacht gegenüber Finanzinstituten. Gleichzeitig sinkt das Risiko von Kreditausfällen, da ausreichend Reserven vorhanden sind, um unerwartete Belastungen abzufedern.
Empfehlungen von Kohl & Partner auf deren Website
Kohl & Partner geben auf ihrer Homepage eine Reihe von konkreten Empfehlungen, wie Hotels den DSCR verbessern und damit ihre Finanzierungsfähigkeit langfristig sichern können.