Betreiberdeals und Stadtfokus verändern Hotelinvestitionen
Europas Hotelbranche bleibt 2025 gefragt, doch Investoren und Betreiber reagieren zunehmend selektiv. In Deutschland rücken gut laufende Marken und Topstädte wie Berlin, Hamburg, Köln und München in den Fokus. Neue Betreiberdeals und klarere Strategien prägen den Wandel, berichtet Union Investment im Marktreport.
iStock Fokusiert
Der Markt für Hotelinvestitionen ist im Wandel, sagt Union Investment
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Die Hotelbranche in Deutschland verändert sich. Im ersten Halbjahr 2025 sorgte die Reiselust erneut für gute Betreiber-Performance in Europa. Nach zögerlichem Jahresbeginn kommen Transaktionen wieder in Gang, vorsichtige Investoren kehren zurück zur Assetklasse Hotel. Betreiberübernahmen sorgen für neuen Schwung.
Keine Blaupause für die Branche
Das Konsumentenverhalten entwickelt sich, doch Events und Geschäftsreisen bleiben hinter Erwartungen zurück. Hohe Hoteldichte in Topstädten, steigende Kosten und zahlreiche Betreiberübernahmen fordern Firmen und Investoren heraus. Laut Hotour-Geschäftsführer Philipp Linder spaltet sich der Markt: Während kapitalstarke Betreiber und Investoren weiter ausbauen, kämpfen viele Mitbewerber mit Management und Bestand. Marken wie Motel One, Premier Inn und B&B Hotels vergrößern ihr Portfolio durch Expansion und machen sich für institutionelles Kapital attraktiv.
Fokus auf die großen vier Städte
Investoren streben laut Linder verstärkt nach Projekten in Berlin, Hamburg, Köln und München. Diese vier Städte ziehen Kongresse, Events, Unternehmen und Freizeitreisende an. Der Wettbewerb um Standorte nimmt zu. Limited-Service Hotels und Serviced Apartments rücken in den Fokus, während klassische Fullservice- und Ferienhotels im Neubau als kaum wirtschaftlich gelten. Konversionen, wie die Umwandlung von Büroflächen zu Hotels, werden zur Option.
Kevin Meyer, Geschäftsführer von Midstad, dem Family Office hinter Cloppenburg (Modehaus Peek & Cloppenburg), betont die Bedeutung klarer Standortwahl und guter Lage. Projekte ohne nachgewiesenen Bedarf, in Randlagen oder mit vielen Zimmern bleiben schwer vermietbar und schwer zu finanzieren.
Übernahmen treiben die Konsolidierung
Eine Welle von Betreiberübernahmen verändert die Landschaft. Fonds, Private Equity, Wagniskapital und sogar Reiseveranstalter stiegen als Investoren ein. Die Konzentration auf den Betriebsübernahmen dämpft das Angebotswachstum – positiv für die Performance existierender Hotels und den Arbeitsmarkt. Neue Betreiber bringen oft verschlankte Betriebskonzepte; Franchisegeber finanzieren teils mit Einmalzahlungen für Top-Lagen (Key Money).
So wurde im April 2024 die Novum-Marke an IHG-Hospitality verkauft; das frei werdende Kapital fließt in einen neuen Immobilienaufbau. Revo Hospitality wuchs zuletzt rasant durch die Übernahme von H-Hotels und weiteren Häusern und setzt künftig auf Franchiseverträge und externe Investoren.
Immobilienwerte erreichen Vorkrisenniveau
Die Megabetreiber streben nach höheren Immobilienwerten. Die Wertentwicklung deutscher Hotels, jährlich errechnet von dem Beratungs- und Bewertungsunternehmen Bulwiengesa und der Fondsgesellschaft Union Investment, stieg durchschnittlich um 1,5 Prozent. 2024 wies der Development Monitor 450.000 Quadratmeter neue Hotelfläche aus, ein Gesamtwert von 64,3 Milliarden Euro. Der Zimmerwert stieg erstmals seit Corona um 4,8 Prozent auf durchschnittlich 152.000 Euro, getrieben vor allem durch Serviced Apartments.