Hotelberaterin Tina Froböse: "Die Pacht ist reine Illusion"

Tina Froböse, Geschäftsführende Gesellschafterin der Select Hotel Consulting, hat mit einem Fachbeitrag eine Debatte über die Aussagekraft von Pachtzahlungen im deutschen Hotelmarkt angestoßen. Sie formuliert pointiert: "Die Pacht ist reine Illusion". Ihre zentrale These: Eine gezahlte Pacht beweise lediglich, dass heute gezahlt wurde. "Eine gezahlte Pacht bildet immer nur den Zahlungsfluss ab, nicht zwingend die wirtschaftliche Verfassung des Betriebs oder der Gesellschaftsstrukturen dahinter", erläutert Froböse im Interview mit Hotel vor9.

Den Anlass für ihren Vorstoß sieht die Beraterin in den jüngsten Entwicklungen mit diversen Insolvenzen im Betreibermarkt. In stabilen Phasen falle es kaum auf, wenn Hotelimmobilien in Portfolios nur als Beimischung geführt würden. In anspruchsvolleren Zeiten jedoch würden Unterschiede in Vertragsqualität und Monitoring schnell sichtbar.

Der Cashflow sorgt für eine trügerische Ruhe

In ihrem Debattenbeitrag beschreibt Froböse ein Bündel an Belastungsfaktoren: steigende Finanzierungskosten, teurere Energie, Arbeitskräftemangel, automatisch mitlaufende Indexklauseln sowie der zunehmende Einfluss von Buchungsplattformen auf die Preisbildung. Alles bekannt. Und natürlich sei jede einzelne Entwicklung für sich genommen verkraftbar. Doch in ihrer Überlagerung veränderten sie die wirtschaftliche Realität vieler Hotels grundlegend. Das Pachtmodell erzeuge in diesem Umfeld eine "trügerische Ruhe", so Froböse. Eigentümer sähen einen Cashflow, Banken einen Vertrag. Der Betrieb dahinter könne jedoch längst in eine andere Richtung laufen. Dieses "stille Driften" bleibe oft lange unsichtbar. Und dann ist es manchmal zu spät.

Transparenz ist möglich, doch in der Praxis oft lückenhaft

Ob Verpächter die nötige Transparenz nicht vertraglich einfordern könnten? Grundsätzlich schon, sagt Froböse, bei erfahrenen Hotelinvestoren sei das auch üblich. "In der Umsetzung zeigt sich dann jedoch, dass Umfang und Qualität der Informationen stark variieren können." Das liege an der Auskunftsbereitschaft der Betreiber wie an der Vertragsgestaltung. Gerade in älteren Vertragswerken sei die Transparenz häufig begrenzt.

Ein pauschales Gegenmodell zur Pacht sieht Froböse nicht. Der international verbreitete Managementvertrag ermögliche zwar höhere Transparenz, setze aber voraus, dass Eigentümer operative Entwicklungen aktiv begleiten könnten. Entscheidend sei weniger das "Entweder-oder" als die konkrete Ausgestaltung. Etwa durch flexiblere Pachtkomponenten oder Mechanismen, die in guten Jahren Puffer aufbauten. Ihr Fazit: "Das Pachtmodell wird in Deutschland weiter bestehen bleiben, aber in einer differenzierteren, unternehmerisch geprägten Form."

Pascal Brückmann