Hotelimmobilienmarkt startet verhalten ins Jahr
Trotz eines verhaltenen Jahresauftakts zeigt sich der Hotelimmobilienmarkt widerstandsfähig. Investoren bleiben interessiert, vor allem an Hotels im Luxus- und Low-Budget-Segment. Die Margen stehen unter Druck, das Franchise-Modell gewinnt an Bedeutung. Die Erholung bleibt fragil, aber erkennbar, so das Fazit der Expertenrunde des Hotelberatungs-Unternehmens MRP.
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Der europäische Hotelimmobilienmarkt hat das Jahr 2025 mit gemischten Signalen begonnen. Trotz geopolitischer Unsicherheiten, inflationsbedingtem Konsumrückgang und schwachem ersten Quartal bleibt der Sektor insgesamt stabil. Das geht aus der Expertenrunde "MRP Hotels Quarterly" hervor, die Investoren, Betreiber und Analysten zusammenbringt.
Trotz Schwierigkeiten leicht höheres Transaktionsvolumen
Während die Zahl der Übernachtungen in Deutschland im Februar zurückging, ziehen die Investitionen im Hotelsegment leicht an. Die Transaktionsvolumina lagen im ersten Quartal deutlich über dem Vorjahr. "Die geopolitischen Risiken mit erhöhter Unsicherheit werden nicht spurlos am Immobilienmarkt vorbeigehen. Dennoch gibt es eine weitere Erholung. Die Auswirkungen der Risiken treten zum einen nicht direkt ein, zum anderen können umgeleitete Investitionen in Europa auch positiv wirken, sofern Europa die Chancen aus den US-Risiken nutzt", sagt Julian Jarleborg von der Berlin Hyp AG.
Private Equity und Franchise im Aufwind
Besonders auffällig ist der zunehmende Einfluss von Private-Equity-Investoren, also institutionelle Anleger wie Banken, Versicherungen oder Pensionsfonds oder auch vermögende Privatpersonen oder Family Offices. Laut Martin Schaffer, Geschäftsführer bei MRP Hotels, wird für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von rund 25 Milliarden Euro erwartet, ein Plus von 25 Prozent. Dabei gewinnen betreiberfreie Verkäufe an Bedeutung, nicht zuletzt wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten einzelner Pächter.
Franchise-Modelle treten verstärkt an die Stelle klassischer Pachtverträge. Viele Betreiber setzen auf bekannte Marken, klare Standards und internationale Netzwerke. Thorsten Faasch von Hilton spricht von einer "deutlichen Verschiebung" hin zu Franchise- und Managementverträgen. Eigenbetrieb bleibe die Ausnahme. Entscheidend sei die Leistungsfähigkeit des Franchisenehmers.
Betreiberperformance uneinheitlich
Trotz eines Revpar-Zuwachses von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr schrumpfte der Gesamtumsatz je Zimmer (GOPPAR) im selben Zeitraum um zwei Prozent. Die Margen bleiben unter Druck. Asset-Managerin Hannah Struck verweist auf die gestiegenen Lohnkosten von plus drei Prozent und die unterdurchschnittlichen Entwicklungen im Mice- und F&B-Segment. Die Kluft zwischen Ertrag und Aufwand wächst weiter. Seit 2019 sind die Personalkosten deutlich schneller gestiegen als die Umsätze. Das stellt Betreiber zunehmend vor strukturelle Herausforderungen. Ein effizientes Kostenmanagement sei laut MRP Hotels daher "zentral für die Wirtschaftlichkeit".
Luxus und Low-Budget sind gesucht
Birte Becker von LBBW Immobilien sieht in Hotels nach wie vor ein attraktives Investment, insbesondere im Luxus- und Low-Budget-Segment. Entscheidend seien Standort, Konzept und Anpassungsfähigkeit. Sicherheit spiele eine untergeordnete Rolle. Die langfristigen Renditeperspektiven stehen im Vordergrund.
Aussicht bleibt vorsichtig optimistisch
Für das Gesamtjahr 2025 prognostiziert MRP ein Revpar-Wachstum von fünf Prozent. Die operative Ertragslage dürfte sich langsam verbessern, auch wenn die Margen unter Druck bleiben. Das Investoreninteresse, insbesondere institutioneller Anleger, könnte der Erholung weiter Auftrieb geben, sofern die geopolitische Großwetterlage stabil bleibt.