Schwierige, aber chancenreiche Lage auf Hotelinvestmentmarkt
Der Hotelinvestment- und -betreibermarkt bleibt auch 2025 von Unsicherheiten geprägt. Experten betonen dennoch Chancen für Investoren: Hohe Nachfrage nach Hotelimmobilien, markengetriebene Strategien und flexible Modelle beleben das Geschäft trotz wirtschaftlicher Herausforderungen, so die Experten beim MRP Roundtable.
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Die Lage auf dem Hotelinvestment- und -betreibermarkt ist nicht einfach, bietet aber Chancen
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Steigende Zinsen erschweren seit 2022 Investitionen in gewerbliche Immobilien. Doch zeigen Analysen für das zweite Quartal erste positive Signale. Die Immobilienpreise begannen bereits Mitte 2024 zu steigen, das Transaktionsvolumen im Commercial-Real-Estate-Sektor legte zu. Ein verhaltener Optimismus ist spürbar, allerdings bleibt die Konsumstimmung gedämpft, vor allem in Österreich und Deutschland.
Marktveränderungen: Marken und Revitalisierung im Trend
Im Hotelimmobilienmarkt sorgen fehlende Neubauprojekte und steigende Nachfrage für wachsende Attraktivität bestehender Objekte. Refurbishments und Conversions bestimmen laut MRP die Agenda. Transaktionen wie die Übernahme des Mandarin Oriental München oder von Dalata-Hotels stehen für den Trend zu markenbasiertem Wachstum. "Wir sehen einen klaren Fokus auf europäische Metropolen mit hoher Leisure-Nachfrage", meint Caspar Kraushaar vom Immobilienentwickler ECE Work & Live. Die hohen Preise zwingen Betreiber und Investoren zu effizienten Konzepten, die jeden Quadratmeter wirtschaftlich nutzen.
Höhere Anforderungen an Betreiber und Verträge
Die Unsicherheit auf den Märkten spiegelt sich in den Betreiberverträgen. Neue Vereinbarungen setzen auf Performance-Tests und Kündigungsrechte sowie auf Mechanismen, die die Pacht an die wirtschaftliche Entwicklung koppeln. Investoren achten stärker auf die Bonität der Betreiber. Franchisemodelle bleiben attraktiv, allerdings steigen die Anforderungen an Standort und Betreiberqualität. Sven Küstermann vom Serviced-Apartment-Anbieter Numa sieht "enormen Kostendruck bei vielen klassischen Betreibern" und verweist darauf, dass eine Lease Coverage Ratio, also das Verhältnis von Gewinn zur Pacht, von mindestens 1,4 unerlässlich für eine nachhaltige Tragfähigkeit sei.
Chancen verlagern sich
Während in den DACH-Metropolen wie Stuttgart, Frankfurt, München oder Wien die Übernachtungszahlen stagnieren oder zurückgehen, übertreffen andere Märkte wie Kopenhagen, Lissabon und Stockholm das Vorjahresniveau. Der Expansionskurs ist selektiv. Viele Projekte seien laut Küstermann aus Betreibersicht nicht wirtschaftlich. Conversion, also beispielsweise die Umwandlung von Büro zu Hotelkapazitäten, bleibt jedoch ein wichtiger Chancentreiber, vorausgesetzt der Standort überzeugt und die Datenlage stimmt.
Performance und Ausblick
Die MRP-Asset-Management-Daten zeigen für die erste Jahreshälfte ein Umsatzplus: Der Revpar steigt um neun Prozent, der Gross Operating Profit pro verfügbarem Zimmer sogar um elf Prozent. Für das zweite Halbjahr erwarten die Experten eine Seitwärtsbewegung, denn es wird erwartet, dass die starke Vergleichsbasis aus dem Vorjahr und die wirtschaftliche Unsicherheit weiteres Wachstum ein wenig bremsen wird. "Eine nachhaltige Betreiberprofitabilität erfordert tiefes Verständnis der Mikrolage und flexible Betriebsstrategien", so Hannah Struck von MRP.
Chancenreicher, aber selektiver Markt
Trotz geopolitischer Unsicherheiten, steigendem Kostendruck und zurückhaltender Konsumlaune zeichnet die Marktanalyse ein resilientes Bild. Die Kombination aus technologiegestützten Strategien, Repositionierung etablierter Immobilien und neuen Plattformmodellen macht Hotelinvestments weiterhin attraktiv, was eine sorgfältige Abwägung zwischen Rendite und Risiko voraussetzt.