Hotelimmobilienmarkt erholt sich mit neuen Konzepten

Nach einer Phase der Zurückhaltung steigt die Zahl der Transaktionen am Hotelimmobilienmarkt in der DACH-Region wieder. Das Niveau von vor 2019 bleibt jedoch unerreicht. Laut dem aktuellen Expert Paper "Booking the Future" von MRP Hotels markiert dies den Beginn eines neuen Marktzyklus. Die Analyse, die von sechzehn Branchenexperten erstellt wurde, beschreibt die zentrale Rolle langfristiger Strategien und einer zunehmenden Professionalität der Akteure.

Investitionsstrategien und Markttrends

Der Tourismus wächst weiterhin jährlich um etwa 3,5 Prozent und bleibt damit ein verlässlicher Treiber. Investoren bevorzugen heute renditestarke Nischen wie Serviced Apartments, Lifestyle-Hotels und Mixed-Use-Immobilien. Institutionelle Kapitalgeber sind im Gegensatz zu früher zurückhaltender aktiv; Marktchancen entstehen zunehmend für Family Offices und spezialisierte Asset-Manager. Die wachsende Bedeutung von Managementverträgen verspricht mehr Transparenz und Beteiligung an Wertsteigerungen, sie sind jedoch angesichts strenger Anforderungen weiterhin begrenzt.

Anforderungen und Partnerschaft mit Kapitalgebern

Zugang zu Eigen- und Fremdkapital ist nach wie vor möglich, erfordert aber laut Florian Kern von Aareal Bank eine hohe Expertise und Marktkenntnis. Die Zeiten der Nullzins-Finanzierung sind vorbei, das aktuelle Zinsniveau pendelt sich bei rund 2,15 Prozent ein. Entscheidend für die Finanzierung sind Reputation, professionelle Brand-Systeme und ein nachvollziehbarer Cashflow. Partnerschaften zwischen Kreditgebern und Brancheninsidern gewinnen an Bedeutung, Kreativität ist gefragt, wenn Märkte herausfordern.

Betreiber unter Margendruck

Trotz guter Umsätze steigt der Profitabilitätsdruck bei den Betreibern. Steigende Kosten und rückläufige Nachfrage fordern mehr operative Exzellenz und Flexibilität. Catherine Szolar von MRP sieht besonders in der Verbindung von Markenvielfalt und klarer Identität einen Erfolgsfaktor.

Sanierung und Conversion im Fokus

Die klassischen Neubauprojekte sind durch hohe Baukosten, ESG-Auflagen und geringe Flächenverfügbarkeit kaum noch umsetzbar. Refurbishments und Conversion-Projekte rücken in den Mittelpunkt der Entwicklung. Dazu zählen etwa die Umwandlung von Bürogebäuden in Serviced Apartments oder die Modernisierung bestehender Hotels. Nachhaltige, ESG-konforme Sanierungen gewinnen an Bedeutung, wobei ein stabiler Mietabdeckungsfaktor (LCR – EBITDA, also Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen im Verhältnis zur jährlichen Miet- oder Pachtzahlung) als entscheidender Maßstab dient.

Digitalisierung, HR und ESG als Schlüssel

Zukunftsorientierte Hotels setzen verstärkt auf Digitalisierung, künstliche Intelligenz und datenbasierte Steuerung. Automatisierte Abläufe und intelligente Systeme optimieren Prozesse und stärken die Margen. Im Bereich Human Resources gewinnt das Thema Agilität an Bedeutung, wie Monique Dekker von Hyatt betont. Flexible Arbeitsformen und kompetenzbasierte Modelle sind Voraussetzung für die Arbeitgebermarke der Zukunft. Nachhaltigkeit wird zur Pflicht, nicht zur Kür: Betreiber fordern mehr Mitspracherecht bei ESG-Maßnahmen.

Zukunftsperspektiven

Das Expert Paper macht deutlich, dass die Nachfrage nach Hotelimmobilien und Investitionen weiterhin groß ist. Die Branche zeigt sich gegenüber anderen Segmenten resilient. Gleichzeitig werden die Entscheidungen komplexer und neue Partnerschaften an Gewicht gewinnen. "Die Zukunft der Hospitality liegt in agilen Strategien und zukunftsweisenden Partnerschaften, um Wachstumspotenziale optimal zu nutzen", so Martin Schaffer von MRP.